HOME-MASTERS(ホームマスターズ)4社営業マンからのアドバイス第3回 小山 正治(三菱地所ハウスネット)

4社営業マンからのアドバイス

4社の営業マンの生の声を聞こう!

中古物件のご購入や、不動産のご売却、住み替えなどをご計画のお客様にとっては、実際の不動産売買とはどんなだろう…?とか、本当にうまくやれるかしら…?とか、ご心配のことも多いかと思います。「現場のことは現場に訊け!」という名文句がありますが、不動産売買のことはその最前線で多くの場数を経験している営業マンが、さまざまな知恵をもっているもの。そして、たくさんのノウハウを吸収しているものです。
ホームマスターズでは、サイトを運営している大手仲介4社、それぞれの営業マンの皆さんから直接、話をお聞きし、ご購入やご売却、住み替えをされるお客様に対して、生きたアドバイスや注意すべき点などを語っていただきました。不動産の売買は、大きなお金が動きます。そして、一生のうちにそう何度も経験できません。それだけに大きな失敗や後悔をしないことが大切となります。このアドバイスをお読みいただき、お客様のこれからの不動産売買にお役立ていただけますと幸いです。

第3回 小山 正治(こやま まさはる)
三菱地所ハウスネット株式会社 五反田営業所 所長

プロフィール
出身地 東京都町田市
趣味 読書(石田衣良作品や政治関連の本)、カラオケ、政治ウオッチ
最近凝ってること 昨年は人生で初めての登山に挑戦。
3,000m超の山(槍ヶ岳、北岳)に2回登頂しました。
登った人にしかわからない感動を味わう事が出来ました。
但し、助けてくれる後輩の力があってこその登山でした。
お客様へのモットー 何事にも誠実である事。お客様の目線に立つ事で、大切にしてきた資産を熱意をもってお預かり致します。お客様との出会いは一期一会だと思い、ひとりひとりのお客様とのご縁を大切に致します。不動産の事ならば【小山】と言っていただけるように常にBESTな提案を心掛けます。まずは自分自身を知って貰う事で、お客様とのコニュニケーションを深めたいと思っております。

中古マンションを購入する際のアドバイス、注意すべき点など

私が今までに経験したお客様との出会いから、中古マンション購入時に気をつけていただきたい点をお伝えします。

(1)マンションは『共同住宅』。隣接する住戸の様子をチェック

マンションは一戸建てと違い『共同住宅』です。お互いにストレスのない生活が望まれます。個人情報の関係もあり確認範囲に限られる部分も出てきますが、特に隣接する上下左右の住戸の様子はチェックしていただきたいと思います。安心された点や不安に感じた点は、自分で抱えず、率直に営業マンにお伝えください。事前の確認次第では、払拭できる内容もあるはずです。

(2)橋梁部の使用状況、管理状況をチェック

共用部分の使用状況や管理状況を確認してください。居住されている方々の様子も伺えますので、一つの安心材料になるケースも多くあります。中古マンション購入の際には、共用部分の管理状況も資産価値を左右するポイントになります。

(3)ペットを飼育希望のお客様は飼育規則をチェック

ペットを飼育希望のお客様は、飼育可能なサイズや種類を事前にご確認ください。共同住宅ゆえにほとんどのマンションの管理規約に、飼育細則のルールがあります。ペットも大切な家族ですので、物件を探し始める際には、事前に営業マンにその旨をお伝えください。

(4)共用部の修繕計画をチェック

共用部分の修繕計画についても事前にご確認ください。また、修繕積立金がいくら貯まっているか、次の大規模修繕はいつ頃予定されているかもご確認ください。

(5)駐車場、駐輪場の空き状況をチェック

駐車場・駐輪場・バイク置場の利用希望が必須の方は、空き状況を事前にご確認ください。お部屋に付属するものでなければ、事前確保はできません。入居が決まってから空きがなくなった等のトラブルも多いので、その為の対処方法は事前に営業マンにご相談ください。

中古一戸建てを購入する際のアドバイス、注意すべき点など

選び方のポイントを抑えれば、より安く、広く、希望のエリアで住まいを手に入れることができる点が中古一戸建ての魅力です。
中古一戸建ての購入の際には、建物の使用状況を必ずご確認ください。
特に木造の建物では、早期に経年変化が現れます。家の大切な構造部分である柱、梁などの木の部分が、変色していたり、細くなっていたり、ささくれ立っていたり、「何かこれは気になるな…」というものがあればチェックして営業マンに相談してください。適切な劣化防止対策や維持管理は家の寿命に大きく影響を与えます。それまでどの程度手入れをされてきたのか、リフォーム履歴等を売主様に確認するとよいでしょう。

また土地をお探しのお客様は、中古一戸建て購入にも重複する内容をお伝えします。
まず1つ目は、敷地の境界です。隣地や道路との境目に境界杭があるかどうか、しっかり確認する必要があります。確認出来なければ営業マンにご相談ください。
2つ目は、地盤です。東日本大震災の経験から重要視されるお客様が増えております。事前に役所で調べたり、営業マンに頼んで調査をかけるなどの対応を取られることをお勧めします。
3つ目は、近隣です。あえて説明するまでもないと思いますが、ご近所になる(かもしれない)人がどんな方なのか、気になるのは当然のことです。営業マンを通じて売主様から情報収集する等、できる範囲の確認が必要です。
4つ目は、資金計画です。土地代と建物代のおおよその予算は立てていても、工期はどれくらいの期間なのか、工事代金の支払い時期とその割合など、いつどれだけ必要か、土地購入の契約前にイメージしておく必要があります。特に住宅ローンを使う予定であれば、土地を買う前の段階から金融機関に相談しておいたほうが賢明です。

不動産売却や、住み替えの際のアドバイス、注意すべき点

ご自宅の売却やお住み替え先の購入契約など、物事を決定するまでのプロセスは、お客様によって千差万別です。
一概に言うことはできませんが、敢えて私からアドバイスを申し上げます。

まずはご自分で考え、想定されるリスクについてできる限り事前認識をすることをお勧めします。
リスクが理解出来るとご友人や専門家にアドバイスを受けたいと思うはずです。まずは信頼できる身近な人間から情報収集をしていただきたいと思います。段々と概要が見えてくると、ご自分が不動産仲介会社に求めていることもわかるはずです。

後は相性の合う営業マンと出会うだけです。経験や知識も大切ですが、前向きで一生懸命な営業マンをお勧めします。
不動産売買は高額のお取引になりますし、事前に想定しなかった出来事も起こるものです。そんな時でも親身になってくれる営業マンを見つけて、安心して信頼してお住み替えを進めて欲しいと思います。きっとお客様の不安を一緒に解決してくれるはずです。

また、最終判断の際に、迷ってしまうお客様が多くいらっしゃいます。決断を迫られると、「今決めなくても良いのでは…」とか「もっと良い物件や良い買主様にめぐり合うんじゃないか…」と躊躇することが多いようです。そんなときは、当初のお考えを思い出していただきたいと思います。判断までに紆余曲折ありますと当初の考えを忘れがちです。なぜ今の状況に至っているのか客観的に振り返り、結論を出すことをお勧めします。慎重な判断が求められる最終段階ではなく、初期の段階で様々なリスクを想定して欲しい、というのが私のご提案であり、その上で不動産会社の営業マンを上手に利用していただきたいと思います。

不動産取引は専門的な部分が多く、ご自分で進めるのは大変難しいと思います。不動産仲介会社には専門性が求められますし、営業マンにはその責任を全うする意識が必要だと自負しております。大いに営業マンを利用していただいて、気持ちよくお住み替えされることを望んでいます。

不動産を早く売るため、高く売るためのアドバイス、秘訣など

不動産は生き物だと考えています。お部屋から出る雰囲気は必ず購入検討のお客様に伝わりますし、単純にお部屋を整理整頓すること、きれいに保つことが大切なことだと思います。

売却をするために特別なことをするのではなく、お部屋の換気や水回りを清潔に保つこと、空間を広く見せるように物を収納すること等、通常の生活の中で心掛けることが重要になってくるように感じます。

また私は『早く売る=高く売る』ことだと、売主様にはいつもお伝えしています。しつこいようですが、不動産は生き物であるため、早く売るには「価格」と「タイミング」の両方が大切です。相場を知ることは重要ですが、相場よりも高く成約するケースはまれです。近隣で類似する販売物件が少ない時期に売却活動を始めることができれば、相場よりも少し高めで成約する可能性もあると言えます。実際には、売却のタイミングを選べることはそう多くありませんので、参考程度にお考えいただければと思います。

また売却活動の中で、購入を検討するお客様が内覧に来た際には、率直なお話をすることが安心感につながります。
大げさに言う必要はありませんが、例えば騒音の問題やご近所付き合いなどに懸念があったとしても、伝え方次第では受け取り方も様々です。事実を隠すことは契約上の問題にもなりますので、その辺りは営業マンに相談してください。

メリットやデメリットも伝え方次第です。公平性のある説明の準備が必要で、その準備が早く高く売ることにつながりますので、事前に営業マンとお打ち合わせください。

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三菱地所ハウスネットは、三菱地所グループにおいてお客様の住まいに関するご相談のお手伝いをさせていただいております。

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