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お住み替えや資産の処分で不動産の売却をお考えの方は、誰もが所有するマンションや住宅を高く売りたい、トラブルなくスムーズに売却したい、とお考えのことと思います。 しかし、ほとんどの方にとって不動産売却は初めての経験であり、不安や心配はつきないことでしょう。
ホームマスターズでは不動産売却が未経験の方でも、不安や心配を払拭できるように、様々なノウハウや基礎知識を読みやすいコラムにまとめました。 あなたの不動産売却や住み替えにどうぞお役立てください。

知っておきたい。不動産売却における売主の「瑕疵担保責任」とは?

とくに一戸建て売却で気をつけたい瑕疵担保かしたんぽ責任
住宅売却の際の「瑕疵担保責任」とは、目で見ただけでは確認できない部分に重大な欠陥があった場合に、売主様は買主様に物件を売り渡した後であっても責任を負い、修繕を行わなければならないとする取り決めです。例えば、老朽化による「雨漏り」や「配管の破損」などがその対象になります。
住宅売却に置いては、目で見てわかるかどうかという点で責任の線引きがされています。そのため、目で見てわかる部分に関しては、買主様の注意義務もあるため、知っている状態で購入したと考えられ、売主様の瑕疵担保責任にならないことも多くなります。なお、受け渡しまでは「瑕疵担保責任のリスク」だけでなく、売買契約が済んでいた物が受け渡し直前に自然災害などで破損した場合に修理して予定通りの形にして引き渡さなければならないとする「危険負担のリスク」も負っていることを忘れてはいけません。
古い戸建て住宅にありがちな瑕疵
マンション売却の際と、一戸建て売却の際には、瑕疵担保責任の所在が異なります。例えば、構造上の欠陥や耐震性能に関する問題が売買後に発覚しても、マンションであれば構造上や耐震性能のトラブルは共有部分の問題と捉えられ、建設業者や管理組合に責任の所在があると考えられる、請求の相手も建設業者や管理組合になります。
しかし、一戸建ての場合はそうもいきません。雨漏りや配管の劣化だけでなく、白アリの被害や地盤沈下なども売主様の瑕疵担保責任の範囲に入ってきます。住宅の基礎部分の修理ともなると数百万レベルでの修繕が必要になるため、後で慌てることのないように、前もってチェックしておくことが必要でしょう。また、住宅として価値のほとんどない古い建物の場合でも、瑕疵担保責任は発生します。例えば価値がほとんどない築20年を越えるような古い住宅であっても、契約書に「瑕疵担保責任を負う」という文言が入っている場合には瑕疵担保責任を負うことになりますので注意が必要です。
瑕疵担保責任のリスクを軽減できる設備保証サービス
売却後も売主様を悩ませることのある瑕疵担保責任ですが、契約書に一言「瑕疵担保責任は負わない」と明記しておけば責任義務が消滅します。住宅としての価値が無くなり、ほとんど値段がつかない状態の住宅になるほど、瑕疵担保責任が生ずるリスクは高まります。そのため、築年数の古い物件を売却する際には、契約書に「瑕疵担保責任は負わない」とあらかじめ書いておくようにした方が安心でしょう。

なお最後に、瑕疵担保責任のリスクを軽減できるものとして、主要不動産仲介会社が行なっている「設備保証サービス」についてご紹介します。
このサービスは、売主が仲介会社と売買契約を結んだ後、売却物件(マンションや住宅)の設備や雨漏りなどの検査を行ない問題なしと判定された物件に対して、引き渡し後の一定期間(ほとんどが1年間)、設備機器などのトラブルが発生した場合でも一定額まで修理対応が受けられるという保証サービスです。
売主にとっては、売却後のトラブルを回避することができますし、買主にとっても安心して物件購入ができるという二重のメリットがあります。もちろん、ホームマスターズの4社もこのサービスを実施していますので、以下より各社サービス内容をご覧ください。※サービスの名称や保証内容・条件などは各社によって多少異なっています。

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